JournalN° 02
Comparatif immobilier
Samaná ou Punta Cana / Cap Cana : où acheter en République dominicaine ?
Au nord-est de la République dominicaine, Samaná : une péninsule de montagnes vertes et de forêt tropicale, dont la baie accueille chaque hiver les baleines à bosse. À l’est, Punta Cana, destination balnéaire la plus connue du pays, et Cap Cana, domaine privé aménagé selon un plan d’ensemble. Deux côtes, deux manières d’acheter.
Illustration
Avant d’acheter sa maison en République dominicaine, il faut choisir sa côte. Depuis Saint-Domingue, Samaná et Punta Cana sont à environ deux heures et demie de route, jusqu’à trois heures pour Samaná ; pour le reste, presque tout les sépare : le paysage, l’aéroport, le calendrier, ce que l’on y achète.
Vivre en République dominicaine, à la retraite ou une partie de l’année, n’a pas le même visage au nord-est et à l’est. Nous comparons ici les deux côtes salle après salle, comme dans une exposition ; chaque chiffre a sa source, indiquée sur la page, et vous n’y trouverez aucun prix : aucune de nos sources n’en donne, pour l’une comme pour l’autre côte.
La réponse en bref
- Samaná
- Samaná convient à qui achète d’abord un paysage : une baie cernée de montagnes vertes, la forêt tropicale, les baleines à bosse en hiver et, sur le marché, des terrains, des résidences et des villas.
- Punta Cana et Cap Cana
- Punta Cana et Cap Cana conviennent à qui veut arriver par l’aéroport où atterrit l’essentiel des visiteurs étrangers venus par avion, et vivre en République dominicaine sur sa côte balnéaire la plus connue, avec plus de 50 km de plages de sable blanc. Cap Cana y ajoute la vie d’une communauté privée, avec golf et marina.
Salle I
La baie et la pointe
Illustration
Sur la carte de la République dominicaine, Samaná occupe une péninsule du nord-est, ouverte sur sa baie. Sur la même carte, Punta Cana tient la pointe orientale du pays, Cap Cana compris, et l’on voit les deux aéroports ainsi que les deux routes qui partent de Saint-Domingue, avec leur temps de trajet.
Samaná
Sur la presqu’île de Samaná, la mer, la montagne et la forêt tropicale se rencontrent : la baie est cernée de montagnes vertes, et l’on y trouve des mangroves, des grottes, des cascades et un relief karstique. Le ministère du Tourisme voit dans Samaná le « sanctuaire naturel des Caraïbes » ; le parc national de Los Haitises, réputé pour ses formations karstiques, compte parmi les sites naturels de la région.
Pour qui se demande quoi faire à Samaná, en République dominicaine, la réponse se partage entre la terre et l’eau. Las Terrenas aligne ses plages de sable blanc (Playa Bonita, Cosón, Las Ballenas, Punta Popy) et cultive une atmosphère cosmopolite, faite de cultures mêlées, de tables du monde entier et de vie nocturne ; Las Galeras ouvre sur Playa Rincón, que le ministère range parmi les plus belles plages du pays. Restent Cayo Levantado et la cascade d’El Limón, que l’on rejoint à cheval ou à pied.
Punta Cana et Cap Cana
Punta Cana, à l’extrémité orientale du pays, en est la destination balnéaire la plus connue : plus de 50 km de plages de sable blanc, et des hôtels qui sont, pour la plupart, des complexes tout inclus. Sa grande plage hôtelière s’appelle Bávaro.
Sur la même côte, Cap Cana relève d’une autre logique : celle d’une communauté privée, conçue selon un plan d’ensemble. Son golf, Punta Espada, est un parcours Jack Nicklaus Signature, et la marina de Cap Cana accueille des tournois de pêche sportive et, depuis 2017, de petits navires de croisière de luxe. Le ministère du Tourisme rattache d’ailleurs Cap Cana à la destination Punta Cana : il range Hoyo Azul, Playa Juanillo et Cap Cana Harbor & Marina parmi ses points forts.
Salle II
Deux aéroports, deux échelles
Illustration
L’écart entre les deux côtes se lit d’abord dans leurs aéroports, puis sur la route depuis Saint-Domingue.
- Aéroport de Punta Cana (PUJ)70,8 %4 265 401
- Aéroport d’El Catey, Samaná (AZS)1,1 %63 672
Part et nombre des arrivées aériennes de non-résidents étrangers, de janvier à septembre 2026, selon la Banque centrale de la République dominicaine. cdn.bancentral.gov.do
Samaná
Samaná dispose de son propre aéroport international, El Catey (AZS), que le ministère du Tourisme présente comme la porte d’entrée de la péninsule. De janvier à septembre 2026, il a reçu 63 672 non-résidents étrangers arrivés par avion, soit 1,1 % de ces arrivées dans l’ensemble du pays, selon la Banque centrale.
Par la route, comptez de deux heures et demie à trois heures environ depuis Saint-Domingue, par l’autoroute Saint-Domingue–Samaná, la route 7. Le Boulevard Turístico del Atlántico, lui, mène à Las Terrenas en longeant la baie de Cosón.
Punta Cana et Cap Cana
À Punta Cana, l’échelle change. Sur la même période, son aéroport international a reçu 4 265 401 non-résidents étrangers arrivés par avion, soit 70,8 % de ces arrivées dans l’ensemble du pays ; la Banque centrale y voit le reflet de la demande de vacances balnéaires en hôtels tout inclus.
Par la route, comptez environ deux heures et demie depuis Saint-Domingue, par l’autoroute du Corail. Cap Cana se trouve à une dizaine de minutes de l’aéroport.
Salle III
Saison des baleines, saison sèche
Illustration
Les deux côtes n’ont pas le même calendrier. L’hiver, à Samaná, appartient aux baleines ; à Punta Cana, il tombe dans les mois les plus secs.
Samaná
Chaque hiver, la baie de Samaná retrouve ses baleines à bosse. On les observe de janvier à mars ; en 2026, le ministère de l’Environnement a ouvert la saison le 16 janvier, avec un accord de gestion pour le Sanctuaire des mammifères marins.
L’hiver est aussi la saison des escales : c’est alors que les navires de croisière font relâche à Samaná.
Punta Cana et Cap Cana
Côté météo, Punta Cana joue la constance : il fait chaud toute l’année, de 25 à 32 °C selon le ministère du Tourisme.
Les mois les plus secs vont de décembre à avril, la période à retenir pour qui fuit la pluie.
Salle IV
Ce que l’on y achète
Illustration
L’immobilier en République dominicaine change de visage d’une côte à l’autre : la nature et la terre sur la péninsule, une côte balnéaire et un domaine privé à l’est.
Samaná
Sur la péninsule, on achète une vue autant qu’un bien, celle de la baie, des montagnes vertes et de la forêt tropicale : des terrains, des résidences, des villas. Les plaisanciers y trouvent Puerto Bahía Marina, qui accueille sur la baie des yachts jusqu’à 150 pieds, soit environ 46 mètres.
Qui cherche le tout inclus à Samaná, en République dominicaine, doit savoir que cette formule est celle de la plupart des hôtels de Punta Cana. Sur la péninsule, la liste des hébergements du ministère du Tourisme va de quelques grands complexes aux résidences et aux villas, jusqu’à un village de cabanes dans les arbres et un écolodge.
Punta Cana et Cap Cana
À l’est, chercher une maison à vendre à Punta Cana revient d’abord à choisir entre la grande côte balnéaire, avec ses complexes hôteliers, et le domaine privé de Cap Cana.
Là, l’achat porte sur un cadre autant que sur un bien : celui que dessine le master plan de Cap Cana, avec le golf de Punta Espada, la marina et ses tournois de pêche sportive, et l’aéroport tout proche.
Salle V
Les cinq prochaines années
Illustration
Le pays aborde ces années fort de deux records : 11 676 901 visiteurs par air et par mer en 2025, selon le bilan présenté en janvier 2026 par le ministre du Tourisme, David Collado, puis 8 556 415 de janvier à août 2026 (6 610 258 par avion, 1 946 151 croisiéristes), un record pour ces mois et 6,9 % de plus que sur la même période de 2025, selon son ministère. Début septembre 2026, le ministre tablait sur environ 12,3 millions de visiteurs pour l’ensemble de l’année ; c’est de cette projection, et non d’un résultat, que viennent les « 12 millions » souvent cités.
Port Samaná
Inauguration prévue le 24 novembre 2026
Port de croisière de la péninsule, développé par ITM Group en partenariat public-privé avec l’Autorité portuaire dominicaine (Apordom), les ministères du Tourisme et des Travaux publics et d’autres organismes, il était en phase finale en mars 2026, selon l’annonce faite le 31 mars en présence du président Abinader. L’objectif est d’un million de passagers d’ici 2030 ; l’Icon of the Seas est attendu dans la baie de Samaná en mai 2027, et l’on prévoit 1 000 emplois directs et plus de 3 000 indirects.
Infrastructures touristiques de la province
Bilan du 31 mars 2026
Selon le ministre du Tourisme, 2 047 millions de pesos (RD$) ont été investis dans les infrastructures touristiques de la province de Samaná : asphaltage, évacuation des eaux pluviales, rues, églises et parcs.
29 rues autour d’Arroyo Barril
Annoncé le 31 mars 2026
Le gouvernement a annoncé le revêtement de 29 rues, environ 6 km pour 185 millions de pesos (RD$), autour du terminal de croisière d’Arroyo Barril, en préparation de l’ouverture du port. Le même jour, le président a demandé d’accélérer la réparation des routes de la péninsule.
Aéroport de Punta Cana : une année record
Bilan 2025, publié le 9 janvier 2026
Plus de 11 millions de passagers en 2025, soit 9,9 % de plus qu’en 2024, et 35 092 vols ; en décembre 2025, trois records hebdomadaires d’affilée, à 812, 896 puis 900 vols par semaine. Ouvert en 1983, il se présente comme le premier aéroport privé au monde à usage commercial international, et il est relié à 81 aéroports dans 26 pays.
Terminal A, aéroport de Punta Cana
Réouverture partielle le 15 juillet 2026
L’aéroport a poursuivi en 2026 l’amélioration de ses terminaux : l’enregistrement a partiellement rouvert au terminal A à partir du 15 juillet 2026, tandis que les travaux continuaient sur place.
Ce sont des plans et des bilans, pas des promesses : nul ne sait aujourd’hui si chaque projet ouvrira à la date prévue, ni ce qu’il changera pour l’une ou l’autre côte.
Salle VI
Le choix, côte par côte
Illustration
Samaná ou Punta Cana : tout dépend de ce que l’on vient chercher. Voici, de chaque côté, les raisons qui pèsent.
Samaná
Ce qui plaide pour Samaná
- Une baie cernée de montagnes vertes, la forêt tropicale et, dans la région, le relief karstique de Los Haitises.
- Les baleines à bosse dans la baie, chaque hiver, de janvier à mars.
- Des terrains, des résidences et des villas, et seulement quelques grands complexes.
- Son propre aéroport, El Catey, et Saint-Domingue à deux heures et demie ou trois heures de route environ.
- Un port de croisière dont l’inauguration est prévue le 24 novembre 2026.
Punta Cana et Cap Cana
Ce qui plaide pour Punta Cana et Cap Cana
- Un aéroport qui a reçu 70,8 % des arrivées aériennes de non-résidents étrangers de janvier à septembre 2026.
- Plus de 50 km de plages de sable blanc, dont Bávaro, la grande plage hôtelière.
- Cap Cana, communauté privée avec son golf Jack Nicklaus Signature et sa marina, à une dizaine de minutes de l’aéroport.
- La chaleur toute l’année, de 25 à 32 °C, et les mois les plus secs de décembre à avril.
- Des hôtels pour la plupart en formule tout inclus.
Asterra sur la presqu’île de Samaná
Agence immobilière enregistrée en République dominicaine, avec son bureau à Saint-Domingue, Asterra Realty DR propose des terrains et des biens ; sept de ses dix propriétés se trouvent sur la péninsule de Samaná. Vous les découvrirez ci-dessous, chacune avec ses propres photographies.
Questions fréquentes
Où est Punta Cana, et où se trouve Samaná ?
Punta Cana occupe la pointe orientale du pays, et le ministère du Tourisme y rattache Cap Cana. Samaná est une péninsule du nord-est, entre mer, montagnes et forêt tropicale, autour de sa baie.
Quel aéroport pour Samaná, en République dominicaine ?
L’aéroport international d’El Catey (AZS), porte d’entrée de la péninsule : de janvier à septembre 2026, il a reçu 1,1 % des arrivées aériennes de non-résidents étrangers du pays. Par la route, Saint-Domingue est à deux heures et demie, voire trois heures.
Comment aller de Punta Cana à Saint-Domingue ?
Par la route, en deux heures et demie environ, par l’autoroute du Corail, selon le ministère du Tourisme. Pour Samaná, comptez de deux heures et demie à trois heures depuis Saint-Domingue, par la route 7.
Quand voir les baleines à Samaná ?
De janvier à mars : chaque hiver, les baleines à bosse reviennent dans la baie de Samaná, en République dominicaine. En 2026, le ministère de l’Environnement a ouvert la saison le 16 janvier, avec un accord de gestion pour le Sanctuaire des mammifères marins.
Quelles températures à Punta Cana, et quand partir ?
Il fait chaud toute l’année, de 25 à 32 °C selon le ministère du Tourisme. Les mois les plus secs vont de décembre à avril.
Un étranger peut-il acheter une maison en République dominicaine ?
La loi 16-95 sur l’investissement étranger permet à celui-ci de porter sur des biens immobiliers situés dans le pays, avec les limitations en vigueur applicables aux étrangers. Selon la Constitution de 2024, les étrangers ont les mêmes droits et devoirs que les Dominicains, avec les exceptions et limitations que fixent la Constitution et les lois. La propriété se prouve par le certificat de titre, émis et garanti par l’État, et se vérifie au Registre immobilier.
Quels sont les prix immobiliers en République dominicaine ?
Cet article n’en donne aucun : aucune de ses sources n’indique de prix, de loyer ou de prévision de marché, pour l’une comme pour l’autre côte. Chaque propriété présentée sur cette page renvoie à son propre dossier.
Notre côté, sans détour
Notre avis sur Samaná, en République dominicaine, n’a rien de neutre, et nous le disons franchement : c’est là que se trouvent la plupart de nos propriétés. C’est aussi pour cela que nous avons tenu à rendre justice à l’autre côte.
Voir nos propriétésComment acheter une maison en République dominicaine : notre guideTous les sujets du journal
SourcesBanco Central de la República Dominicana, Informe del flujo turístico, enero–septiembre 2026Presidencia de la República / MITUR, enero–agosto 2026elDinero: 11,676,901 visitantes en 2025elDinero, 2 septiembre 2026: proyección de 12.3 millonesAeropuerto de Punta Cana (PUJ), cierre de 2025Punta Cana International Airport (PUJ)Go Dominican Republic (MITUR): SamanáGo Dominican Republic (MITUR): Las TerrenasGo Dominican Republic (MITUR): Punta CanaCap CanaMinisterio de Medio Ambiente: temporada de ballenas jorobadas 2026Diario Libre, 31 marzo 2026: Port SamanáConstitución de la República (2024), art. 25Ley 16-95 sobre Inversión Extranjera, arts. 3 b y 6Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, art. 91